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城中村改造中房屋拆遷估價存在的問題

發布時間:2017/12/09 點擊量:

  隨著經濟的發展,很多的城中村都將面臨著拆遷,但是在這些拆遷過程中面臨著很多的問題,接下來就有鄭州加固公司小編為大家講解城中村拆遷中所遇到的問題:

城中村拆遷

  1.房屋拆遷估價中介機構的確定不合理

  城中村改造主體在動遷前應當委托具有房地產估價資質的機構對被拆遷房屋進行估價, 目前參與一項拆遷估價業務的機構數量確定不合理,許多地方規定一項拆遷估價業務只能有一家拆遷估價機構參與估價, 拆遷工作強度大,時間短,只選擇一家拆遷估價機構會造成失誤過多, 易出現評估機構在拆遷評估中有惡意串通一方當事人或被一方當事人拉攏, 損害另一方當事人利益的現象,或有其他明顯違規行為。

  同時各地在城中村改造中房屋拆遷估價的委托人問題上規定不一, 主要由當地拆遷主管部門委托有資格的估價機構進行估價, 或由作為拆遷人的開發商委托,由于估價機構與拆遷主管部門和開發商有著密切的聯系,估計機構之間會產生惡意競爭, 使得估價機構確定時出現不公正的現象。

  2.房屋拆遷估價方法單一

  城中村改造中房屋拆遷估價目的是確定拆除房屋并實施搬遷給被拆遷人帶來的直接物質損失,確定這一損失的依據是在市場不知道拆遷信息的情況下、被拆遷房屋在估價時點時的市場價值。根據被拆遷房屋的區位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素,以房屋市場評估價確定補償數額。

  拆遷估價的方法應該以市場比較法為主, 但是不具備采用市場比較法條件的, 可以采用其他估價方法。由于城中村的前述特點, 不具備采用市場比較法條件, 許多地方主要采用重置成本法確定房屋拆遷價格。采用成本法估價通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格, 扣除折舊, 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值, 其中房屋重置價格以政府有關管理部門發布的重置價格標準為依據, 房屋成新率采用耐用年限法和實際觀察法綜合評定。但在房屋拆遷估價中, 該方法存在諸多的局限性, 影響了評估結果的準確性。

  3.房屋拆遷估價專業人員培訓不到位

  城中村改造中房屋拆遷估價專業性強,工作量大,需要大量的專業估價人員,但實際工作中,評估人員專業技術水平不高,評估機構組織培訓很少,評估人員沒有系統地培訓就直接上崗,進行房屋拆遷估價,雖然有估價師指導,但不可避免地易發生評估價格差異較大等問題,同時沒有職業道德培訓,在房屋拆遷估價中收受賄賂、更改記錄事情時有發生,影響估價結果準確性,使得估計機構聲譽受到很大的影響。

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